不動産鑑定士試験 →誤字等修正

ｒｊｙさんの抱かれた疑問について以下私なりの見解を述べます。
（ただの受験生ですので、間違った考えが含まれている可能性が多分にあることをご了承ください）

１．自建敷の積算価格について、減価修正は建物のみ行う？（ＴＡＣ択一式問題集問１１５（１）でつまずく）

２．「借地権付建物について減価修正は建物のみならず借地権付建物一体としても行う。」（ＬＥＣ短答基礎力完成講座・演習第４回問３５アでつまずく）という事ですが、自建敷についての減価修正の方法と借地権付建物（仮に自用として使用するとします）についての減価修正の方法は違う？

まず１ですが、この問題でいっているのは、原価法の適用に当たって、「駅からの距離」という要因は、減価修正ではなく、その前の土地の再調達原価の算定において反映すべき要因であるという意味だと思います。これは、例えば対象不動産が土地のみであっても、建敷(自用・貸家)であっても借地権建物(同じく自用・貸家問わず、この場合は借地権価格に反映)であっても同じことです。

「照明設備がボロボロ、空調も効かない!」なんて要因は減価修正で反映するが、「駅からの距離」という要因は再調達原価の話ですよってことですね。

例えば、2筆の「土地のみ」の鑑定評価をする場合に、片一方は駅の近く、もう一方は駅から遠いときに、再調達原価の時点で2つの土地に差がでるのであって、減価修正で遠いほうを減価して差が出るわけではないということだと思います。

次に２ですが、この解説がいっているのは、「減価修正は建物のみ行う」という問いに関して、「いやいや減価修正は土地と建物一体としても行いますよ。」という意味ですね。例えば機能的要因の「建物と敷地の不適応」なんていうのが多分そうだと思う(どれがそうなのかイマイチはっきり私もわかりません)のですが、これは「設備の不足」なんてのが完全に建物についての減価であるのに対し、両者の適応の状態ですから、一体としての減価となるということじゃないですかね。

上記の内容は原価法一般についての話で、敷地の種類の違いや、建物の用途の違いなどによって異なるということは無いと思います。

ですから、「TACは減価修正は建物のみ行うと言っていて、LECは一体として行うと言っている??自建敷と借地権建物で減価の方法が違うのか」という疑問を感じておられると思うのですが(違いますかね)、そうではないと思います。TACは「駅からの距離という要因は減価修正の対象ではなく再調達減価で反映する」といっており、LECは「減価修正という行為は決して建物に対してのみ行われるのではなく、一体としての減価もある」といっているのだと思います。

疑問に答えられていますでしょうか。もしおかしな回答をしていましたらまた書き込んでください。レスは遅れるかもしれませんが、必ず見ますので。

予備校選択ですが、私はLEC通信です。不満は今のところありません。選ぶときにはテキストの見本(パンフレットに載ってた)と価格で決めましたかね。TACのいう「絶対数の多さ」というのも安心感はあると思います。新試験対応でサッと「択一問題集」を作って販売するあたりのパワー的な部分もやはり「デカさ」を感じます。(内容的には荒い部分もありましたが・・。)結局今回はほとんどの受験生がTACの択一問題集はこなしてるんじゃないですかね。
本当はそれぞれの予備校内の「合格率」を提示してくれればいいのですが。どこもそれは教えてくれませんね。それが試験全体の合格率より飛びぬけて高ければ飛びつきますが・・。合格者占有率ってのもあって一瞬目を奪われましたが・・・あれは・・数字のマジックですね・・。予備校内の合格率とは関係なく母集団を増やせば上がる数字ですからね・・。
そのあたりは「一人でも受かってる人がいればいいかなー。」ぐらいです。さすがに合格者ゼロだとなんかあるのかなと思いますから。どこを選択したから受かるというものでもないですし、毎年それぞれの学校から合格者が出ているのだから受かる人は受かる。そう思って決めました。そこらへんはみなさん同じじゃないでしょうかね。

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そういえば、今回の件とは関係ありませんが、TACの択一式問題集はたくさん訂正があるはずです。ｒｊｙさんが買ったものは既に訂正されているかもしれませんが、一度TACの書籍のホームページで確認されたほうがいいかもしれません。私は問題70の(3)でそれこそ3時間4時間と悩んだ挙句、訂正されてたという苦い経験があります。